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沈阳:下月起土地增值税上调 楼市调控再加码
添加时间:2010-11-30    文章来源:华商晨报    评论0条    点击次数:2512

  在继限购、加息、提高契税之后,作为房地产开发环节的一项重要支出——土地增值税也突然发力,12月1日起,沈阳将执行新的税率标准。

  土地增值税上调沈阳也不手软

  据记者了解,目前我国征收土地增值税主要采取预征和清算相结合的方式。

  此次根据沈阳市地税局透露的信息是,从12月1日起,住宅项目土地增值税预征率调至为1.5%(之前执行标准为1%),非住宅项目土地增值税预征率调整为3%(之前规定为1.5~3%)。对沈阳市房地产开发项目土地增值税清算核定的征收率将暂定为不低于5%。

  沈阳市地税部门相关负责人表示,对定价过高、涨幅过快的项目进行重点清算和稽查。

  开发商将更科学地进行定价

  此次沈阳土地增值税调高和从严征收迹象,对沈阳楼市也将产生不小的波动。沈阳万城房地产开发有限公司副总经理张晓宁认为,土地增值税对开发成本的提高比较明显。此次出台新规,如果严格按此来执行,开发商一定不会冒然拿地、囤地。再有就是增值税对大规模开发和高端楼盘会有一个冲击。

  九洲福尔房地产开发有限公司总经理孙国和认为,土地增值税的上调,暂时对房价不会造成太大影响,目前楼市调控的情况下,把增加的成本转嫁到房价上是不现实的,预计只能是开发商缩小利润来消化增加的成本。

  而一位不愿透露姓名的业内人士也表示,如果以沈阳平均5000元/平方米的房价来计算的话,开发商的利润在750元/平方米左右,而税费成本则达到600元/平方米,土地增值税是三大类税费中的重要一项,调高和从严增收对开发企业影响还是比较明显的,特别是一些高端楼盘更是一个冲击。国家以此来抑制房价,打击囤地、囤房的意图也非常明显。

  某机构曾做过的一个测算也显示,毛利率为40%的项目被严格征收土地增值税后,对净利润的影响是17.4%。而一些高端项目的影响则超过30%。

  根据沈阳市地税局的新规,除了提高土地增值税的预征率外,对沈阳市房地产开发项目土地增值税清算核定的征收率将暂定为不低于5%,而且要对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。

  那么谁会被重点清算?对此问题,记者采访的几家开发商都表现出了相当的谨慎,大东区某品牌房企的项目负责人表示,此政策已在业界引起了一定的反响,其意图也很明显,就是要开发商顺应调控,放量降价销售。

  但沈阳市场不同于一线城市 (论坛 新闻),死扛着价格囤货,沈阳整体供应量较大,各家年末都在冲量,价格虚高的项目不是很多,特别是出台了土地增值税后,大家都会算笔账,与其等待涨价被收高额增值税,不如快速促销实现资金回笼,以缩短利润周期。

  土地增值税调整之路:

  早在去年7月,国税总局就曾对一些房地产企业土地增值税情况进行过摸底。新“国十条”中也提及,税务部门要严格按照税法和有关政策规定,认真做好土地增值税的征收管理工作,对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。

  今年5月25日,国家税务总局明确通知,要求各地上调土地增值税预征率,随后广州、深圳、上海等多个城市相继出台了相关细则,11月,重庆市也把普通住房核定征收率调整为5%,除普通住房以外的其他开发品核定征收率调整为6%。

 

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