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房地产公司常见会计问题及解决方法
添加时间:2016-01-13    文章来源:中国会计网    评论0条    点击次数:343

  1、为什么在建工程已预售的商品房总价款明显大于工程实际投入款时,不能办理在建工程抵押?办理了预售的房屋为何不能做在建工程抵押?
  答:本规定主要是为防止房地产开发企业多头套取资金,在建工程已预售的商品房总价款明显大于工程实际投入款时,在建工程的投入已全部由预售收入提供,办理在建工程抵押,对同一资金需求又申请贷款或其他债务融资是不被允许的,当然以前也有个别金融机构和抵押登记部门默认的(或者开发商隐瞒销售行为,预售不登记)。
 
  2、房地产测绘所在工程进度至正负0线后,即可做在建工程测绘。而评估事务所在结构封顶后才可做整个工程的抵押价值评估报告。测绘和评估都是在建工程抵押所必须进行的环节,那企业进行在建工程抵押贷款的最早和最佳时点是?
  答:在建工程抵押或转让最早时点应为项目投入达到25%时,在此之后,预售之前就是办理抵押贷款的最佳时间了。当然预售后,也可以办理在建工程抵押,但在建工程已预售的商品房总价款明显大于工程实际投入款时,不能办理在建工程抵押。
  关于在建项目抵押的条件,法律未做明确规定。但是根据相关法律法规,一般认为在建项目抵押必须满足以下几种条件:
  ⑴已经交付全部土地出让金,取得国有土地使用权证书。
  ⑵取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。《城市房地产抵押管理办法》明确规定在建工程抵押合同应载明土地使用证、建设用地规划许可证以及建设工程规划许可证三证的编号。
  ⑶在建工程,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,才具有了可转让的属性,满足抵押法定要求.
  ⑷在建项目与土地使用权必须同时抵押。
 
  3、为项目贷款发生的测绘费、保险费、评估费等放在开发间接费中,不是很理解。费用的发生因与借款直接相关放在财务费用中资本化不妥吗?
  答:为项目贷款发生的测绘费、保险费、评估费等为借款的辅助费用,新会计准则对借款辅助费用资本化也有规定:“第十条专门借款发生的辅助费用,在所购建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态之前发生的,应当在发生时根据其发生额予以资本化,计入符合资本化条件的资产的成本;在所购建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态之后发生的,应当在发生时根据其发生额确认为费用,计入当期损益。一般借款发生的辅助费用,应当在发生时根据其发生额确认为费用,计入当期损益。”
  至于用什么科目核算,见仁见智。我们认为进入开发间接费比较好,因为在一家金融机构融资不成功,也发生类似费用,而且类似费用发生后产生的成果还可以用于其他金融机构融资。
 
  4、销售推广费中的分类中媒体广告费、广告制作费、展位费及展台搭建费、户外发布费、围墙彩绘费、宣传费、灯箱制作费、展板制作费和楼书印刷费等,按税务口径划分的广告费和业务宣传费是哪几项?
  答:广告费包括媒体广告费、户外发布费,展位费及展台搭建费作为展览费,其他应归入宣传费。业务宣传费是企业开展业务宣传活动所支付的费用,主要是指未通过媒体的广告性支出,包括企业发放的印有企业标志的礼品、纪念品等;广告费则是企业通过媒体向公众介绍商品、劳务和企业信息等发生的相关费用。
  《企业所得税税前扣除办法》明确规定,纳税人申报扣除的广告费支出,必须符合下列3个条件:一是广告是通过经工商部门批准的专门机构制作的;二是已实际支付费用,并取得相应发票;三是通过一定的媒体传播。不具备其中任何一个条件的,税务机关将不允许作为广告费予以税前扣除。
 
  5、广告费和业务宣传费是否在“管理费用”和“销售费用”下皆可设置核算?刊登招聘广告发生的广告费用可否放在管理费用其他人本成本中核算?
  答:房地产企业为销售房产所做的广告和宣传计入销售费用,而为整个企业做的形象广告和整体宣传可以进管理费用,但实务往往对此不加明确区分,全部计入销售费用。刊登招聘广告发生的广告费用应该放在管理费用其他人本成本中核算。
 
  6、对于员工上下班的交通费补贴,由个人拿交通费发票按月来报销,应付福利费核算,这涉及应交个人所得税问题吗?
  答:应该说这是目前多数公司的报支交通费补贴的方法,但不应从应付福利费列支,直接进入费用。
 
  7、计提折旧以前年度都是按3%残值率,计算的折旧。现在按照5%的残值率计算折旧做到税务的处理一致,该如何帐务处理?
  答:税法对内资企业固定资产残值比例规定为3%-5%,因此在3%到5%调整不影响计税,不过作为一项变更,应及时向税务部门备案,并说明变更理由。
 
  8.31号文中”计入开发产品成本的费用必须是真实发生的‚除税收另有规定外,各项预提(或应付)费用不得计入开发产品成本。“哪些是税收规定可以预提和应付计入成本的?
  答:
    ⑴应付福利费、教育经费、工会经费;
  ⑵财政部《房地产开发企业财务管理若干问题的补充规定》“经有权机关批准建设的公共配套设施,建设规模占开发项目比重较大的,经主管财政机关批准后,房地产开发企业可按照建筑面积或投资比例采取预提办法从开发成本中计提公共配套设施费。预提的公共配套设施费只能用于相关的工程建设,不得挪作他用.采取预提办法建设的公共配套设施,房地产开发企业不得有偿转让。”
  ⑶国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知:“六、企业发生的绿化、道路等配套设施费,有些是在售后继续发生的,可在销售房地产时进行预提。配套设施建设全部结束后,应进行汇算。售后发生的配套设施费预提比例,可由企业提出申请,主管税务机关审核同意后执行。”外资房企在开发费用预提方面有更大空间。

 

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