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投资性房地产会计处理与税务处理差异(上)
添加时间:2007-08-01    文章来源:    评论0条    点击次数:1195


     基本概念比较《企业会计准则第3号——投资性房地产》,是为了规范投资性房地产的确认、计量和相关信息的披露。会计准则所定义的投资性房地产,是指为赚取租金或资本增值,或两者兼有而有之的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。投资性房地产包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。自用房地产,即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。作为存货的房地产,不属于投资性房地产。
  在投资性房地产方面,税法规定与会计准则规定差异较大。《企业所得税法》中没有专门规定投资性房地产的概念。从税法上区分,投资性房地产可以区分为房屋、建筑物和土地使用权。其中,房屋、建筑物归入固定资产,在计算应纳税所得额时,按照《企业所得税法》第十一条规定计算固定资产折旧并扣除;土地使用权应归入无形资产,在计算应纳税所得额时,按照《企业所得税法》第十二条规定计算无形资产摊销费用并扣除。
  投资性房地产的确认、初始计量与计税基础
  1.投资性房地产确认和扣除的差异
  在会计处理上,投资性房地产同时满足下列条件的,才能予以确认:与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业;该投资性房地产的成本能够可靠地计量。
  在税务处理上,按会计准则确认的投资性房地产,区分房屋、建筑物和土地使用权分别处理:
  (1)经会计处理确认为投资性房地产的房屋、建筑物,按照《企业所得税法》第十一条规定,如已足额提取折旧仍继续使用的房屋、建筑物,不再确认为固定资产,不得计算折旧扣除。已出租的房屋、建筑物,即以经营租赁方式出租的房屋、建筑物,可以确认为固定资产并计算摊销费用扣除。
  (2)经会计处理确认为投资性房地产的土地使用权,按照《企业所得税法》第十二条规定,与经营活动无关的无形资产不得计算摊销费用扣除。已出租的土地使用权,即以经营租赁方式出租的土地使用权,可以确认为无形资产并计算摊销费用扣除。持有并准备增值后转让的土地使用权,即企业取得的、准备增值后转让的土地使用权,目前没有用于经营活动的,不能确认为无形资产,不得计算摊销费用扣除。该土地使用权在转让时,可按照《企业所得税法》第十六条规定,按其计税基础扣除。
  2.投资性房地产的初始计量与计税基础
  在会计处理上,投资性房地产应当按照成本进行初始计量。外购投资性房地产的成本,包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出;自行建造投资性房地产的成本,由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成;以其他方式取得的投资性房地产的成本,按照相关会计准则的规定确定。与投资性房地产有关的后续支出,满足规定确认条件的,应当计入投资性房地产成本;不满足规定确认条件的,应当在发生时计入当期损益。
  在税务处理上,投资性房地产以历史成本为计税基础。所谓历史成本,是指企业取得该项资产时实际发生的支出。企业持有投资性房地产期间产生资产增值或损失,除税收规定可以确认损益的外,不得调整有关资产的计税基础。企业区分房屋、建筑物和土地使用权按照下列原则确定投资性房地产的计税基础:
  (1)房屋、建筑物的计税基础。外购的房屋、建筑物,按购买价款和相关税费作为计税基础;自行建造的房屋、建筑物,按竣工结算前实际发生的支出作为计税基础;融资租入的房屋、建筑物,按租赁开始日租赁资产的公允价值与最低租赁付款额现值中孰低者,加上承租人在签订租赁合同过程中发生的相关费用,作为计税基础;通过捐赠、投资、非货币性资产交换、债务重组取得的房屋、建筑物,按该资产的公允价值和应支付的相关税费作为计税基础。
  (2)土地使用权的计税基础。外购的土地使用权,按购买价款、相关税费以及直接归属于该项资产的其他支出作为计税基础;通过捐赠、投资、非货币性资产交换、债务重组取得的土地使用权,按该土地使用权的公允价值和应支付的相关税费作为计税基础。
  作者单位:国家税务总局所得税管理司

 

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